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[经验交流]愿意回答房地产相关所有问题！
作者:jiemi2010 回复时间:2008-08-17 21:11:04.0 做记号
　　作者：greatcircle　回复日期：2008-8-17　12:36:13　
　　　　没有买过房子，但是一直在关注。有几个疑问。
　　　　1、目前很多老二手房单价与一手房单价差不多，但是二手房大多房型结构较差，且70年的剩余使用年限也不如一手房。按道理二手房价应该大大低于一手房。为什么出现这种情况，买二手房的人都是些什么心理。对于我个人来说，我肯定优先买新房的。
　　　　2、房屋的质量可控吗。经常听说新房就会出现这样那样的问题，国家建设监管部门的管理也不可信任。是不是有品牌的房屋，质量会稍微好一点。但是真正的质量好坏，那也只有到地震才能看出来。
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　　答复：
　　同等条件下（房龄、品质、区位、交通、配套、户型等），二手房应该比一手房贵，主要因为一首房一般从购买到交房有一年左右的居住滞后，而二手房马上可以入住，所以一手房要有折价。
　　
　　其次一首房由于交房的滞后，所以有质量、烂尾等不确定风险，所以相比较二手房要有风险补偿。
　　
　　最后首付和贷款的提前开始支付也让一手房相比二手房要有折价。
　　
　　而我们看到开发商新的一期房子比前一期交房的房子卖的贵除了市场环境之外，主要是开发商通过提升新一期房屋的质量而提高房价
　　从而营造房价在不断攀升的氛围，给消费者形成心理压力，利于销售。

作者:jiemi2010 发表时间:2008-08-17 21:17:24.0 做记号
　　作者：火星飞行　回复日期：2008-8-17　17:38:09　
　　　　解密2010先生您好:
　　　　总觉得解密2010先生就是牛刀老师,两位犀利的笔锋与思维大都一样,对房地产的见解更是趋于一至，只是牛刀老师博客上讲述更多的是国家的宏观调控与旁征引博，解密先生您则涉及主题更广泛，针对问题见解又细腻，会是同一个人吗？呵呵！让您与牛刀老师作对比会不会低看您喽？
　　　　　本人是刚需，所以从去年以来一直关注房价走势．今年６月价还出手付定金五万元，看中的是福州市中心的一单元，总价１２３万多，年底交房，最近看牛刀老师的文章一直迟疑不交首付，因为怕房价会跌，直到７月底拜读您的大作后，前几日决定不买了，已经退回了定金（与ＫＦＳ高层是朋友，所以才让退）
　　　　　有个问题请教解密先生：偶是做制造业的，前几年辛苦创业，近两年公司已走上轨道．一直以来决策都算果断，惟独在近期买房与不买房左右为难，可见高房价让多少人发愁啊！或许国人对拥有一套房子的渴望都是一样的强烈，特别是像偶这样从农村到城里打拼的年轻人更是希望得到别人的认可．本人从民间借债６０Ｗ（用于公司周转），手上有４０Ｗ的宽余资金，目前不想还债务，有二十Ｗ投资股市已亏损４０％，现下很迷茫请指点一二，不尽感激！
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　　答复：
　　信贷紧缩情况下经营企业一定要现金流充分，轻易不要还款，这不仅有利于你企业的安全，也会发现很多机会！
　　
作者:jiemi2010 回复时间:2008-08-18 22:46:43.0 做记号
　　房地产与其它行业最大的不同是什么？
　　(房地产行业的本质)
　　
　　经营：高负债，即用别人的钱来玩，这是由中国特别的预售制度和土
　　地抵押制度决定的！这种高杠杆激发了人性的“贪”和“
　　赌”，这也是为什么大部分开放商在公共媒体狂妄自大的本
　　源！
　　
　　产品：具有投资和使用功能，这双重的功能决定了房产经常被过渡营
　　销，所以消费者总被摆弄在居住与增值之间。
　　
　　产业：占固定资产投资比例巨大，所以经常在国家鼓励和默许中不知
　　不觉绑架了宏观经济，调控担心影响经济，不调控由担心泡沫
　　
　　技术：低技术含量但吸纳就业，所以通过规模经济和资本杠杆是其发
　　展的核心竞争能力。
　　
　　前景：社会发展过程中的必需产业，随着新房交易量占市场常总交易
　　量比例逐渐缩小，这个产业也就逐渐走向没落。

作者:jiemi2010 回复时间:2008-08-19 21:58:04.0 做记号
　　答复楼上：
　　问自己一个问题
　　1,你感觉你们那里的房价有没有降三成？如果答案是yes,那么你就相当于赔了你老婆十年的工作自由，而没有获取任何好处！
　　
　　2,如果你认为房价不可能调整这么多,那么相当于使用了15万的无息贷款，因为你可以随时还掉这三成的首付换取你老婆的自由。
　　
　　如果单位能在年底或者明年实施，我想很多问题就看明白了，如果明天就让你决定，我建议等等！
作者:jiemi2010 回复时间:2008-08-19 22:04:58.0 做记号
　　作者：夕阳落下来　回复日期：2008-8-19　11:04:25　
　　　　 71133,正在学习,谢谢两位，真正要把现在的中国形式看懂，还是很困难的，看懂以后还要学会利用现在的形势为自己赚更多的利润更困难，不知道怎样投入资本，运转资金。
　　　　 ..........痛苦中............
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　　回复：
　　发现有没有资本都是一种负担，有了担心错过机会，没有呢羡慕机会。其实每天都有机会，擅于学习只投资于自己能理解的机会才是真正的机会！
　　别人告诉你的机会不见得能做的踏实，也不见得能取得良好收益！

作者:jiemi2010 回复时间:2008-08-20 22:44:17.0 做记号
　　房地产行业与其它行业最大的不同是什么？
　　(房地产行业的本质)
　　　　
　　经营：高负债，即用别人的钱来玩，这是由中国特别的预售制度和土
　　　　地抵押制度决定的！这种高杠杆激发了人性的“贪”和“
　　　　赌”，这也是为什么大部分开放商在公共媒体狂妄自大的本
　　　　源。
　　　　
　　产品：具有投资和使用功能，这双重的功能决定了房产经常被过渡营
　　　　销，所以消费者总被摆弄在居住与增值之间。
　　　　
　　产业：占固定资产投资比例巨大，所以经常在国家鼓励和默许中不知
　　　　不觉绑架了宏观经济，调控担心影响经济，不调控由担心泡
　　沫。
　　　　
　　技术：低技术含量但吸纳就业，所以通过规模经济和资本杠杆是其发
　　　　展的核心竞争能力。
　　　　
　　前景：社会发展过程中的必需产业，随着新房交易量占市场常总交易
　　　　量比例逐渐缩小，这个产业也就逐渐走向没落。
　　
　　要素：生产要素有增值可能，如此开发商可以囤积生产要素而不
　　生产都可获取收益，结果可能人为造成最终产品的阶段性
　　短缺。
　　
　　要素：生产要素供给垄断，所以资源获取过程常常走在灰色地带。
　　
作者:jiemi2010 回复时间:2008-08-21 10:27:26.0 做记号
　　作者：hlmy1205　回复日期：2008-8-20　23:05:24　
　　　　在没有找到新的经济增长点前,房价会跌吗?成本又这么高,地方的收入怎么办?如果开发商囤了几年的地,使用权是否要用70年去减?
　　　　第二套房贷放开对房市真有这么大影响?好像房贷一开房价就要飚,搞不懂.
　　　　看了房观的很多人的收入,大都挺牛比的,省省每年可存10W,前两天到新开楼盘万科雅筑,现在打七折(去年翻番),卖得很快,今天销售言,日后不会再这么便宜了.
　　　　租房在人们心中跟本没有市场,搞不懂,现在就算比较好的房子年只有房价的3%左右,明显租房划算,月入高的,租好点,每月还可存,又不怕各类风险,不用做奴,房子一买两手空空,背巨债,巨息,房奴日子好玩吗?国人不知怎么想的,买房就要一步到位,何必呢,先买小的,出租,自己再租大的,有条件再换,根本没必要负债.
　　　　现在即使租个三十年也划,付的租应该只有目前市价的八九成.
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　　答复：我想降价对于任何公司来说都是一个痛苦的过程，使所有决策
　　中最后的无奈选择，所以不会一次到位，是个漫长的过程，是
　　个逐渐面对现实的过程！

作者:jiemi2010 回复时间:2008-08-21 12:18:26.0 做记号
　　作者：gold999　回复日期：2008-8-21　11:04:27　
　　　　北京到底有多少套房,或者多少平米,不知道有人问过没
　　===============================================================================================
　　这个很好查，看一下北京统计年鉴中人均居住面积，然后乘以户籍人口就知道了！
作者:jiemi2010 回复时间:2008-08-21 14:38:36.0 做记号
　　作者：gold999　回复日期：2008-8-21　14:00:19　
　　　　作者：gold999　回复日期：2008-8-21　11:04:27　
　　　　　　　　北京到底有多少套房,或者多少平米,不知道有人问过没
　　　　　　===============================================================================================
　　这个很好查，看一下北京统计年鉴中人均居住面积，然后乘以户籍人口就知道了！
　　　　----------------------------------------------------------------------------
　　我想知道真实的数,难道你认为北京统计年鉴中的数会是准确的吗
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　　答复：哪个是最权威的数字，难道你能找出比这更权威的数字？
　　比如你可以怀疑GDP，但谁有能力去核算？所以只能相信！

作者:jiemi2010 回复时间:2008-08-21 15:58:08.0 做记号
　　作者：永远的纯真　回复日期：2008-8-21　15:46:55　
　　　　楼主，我想问问自己的情况，我和老公毕业两年，目前年收入15万左右，外加公积金每月2500左右。我们目前租房每月花去2000。
　　　　
　　　　在论坛上也有看到大家用房价收入比来衡量房价高低的，假设合理房价收入比为6的话，我们承受一个100万的房子应该属于合理范围，对吗？100万的房子首付30万，剩下70万借15年，一个月也就还6000吧。
　　　　
　　　　我们目前攒了十几万块，东拼西凑首付应该是没问题的，买不买犹豫的问题还是不知道房价到底能不能降？能降会降多少？如果降得不多，宁愿现在买房，因为每月付给房东的2000加上公积金，都可以供新房的月供了。
　　　　
　　　　其实也考虑投资，不想钱就砸在一套价格虚高的房子上，不过由于刚毕业，没经验，投进去的钱都套牢了，十分后怕，看到楼主推荐的指数基金，也不是很敢去买了……
　　　　
　　　　英明的楼主给点意见好么？多谢啦～
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　　回复：如果你买了房子可能你很难再回到现在自由自在的生活状态
　　了。房子是要买的，但要在合适市场和价格及自己相对舒适
　　的承受能力下。毕业5年左右买房子我觉得无论对比国内还
　　是国外都没有落后大众！
作者:jiemi2010 回复时间:2008-08-21 20:38:26.0 做记号
　　无论万科总经理的这份邮件是故意泄露出来还是真实的自我认知，都是一个相对偏客观的论述，因为我们不能强求开发商且用于励志的邮件能做出多么扫兴的预测！
　　
　　http://bj.house.sina.com.cn/news/2008-08-21/1236269094.html

作者:jiemi2010 回复时间:2008-08-22 10:32:27.0 做记号
　　作者：南山竹jasmine　回复日期：2008-8-21　22:16:26　
　　　　楼主，有个问题啊，并不是所有人的薪水涨幅都超过CPI啊。很多人没有啊！当然存款也是亏本，房子嘛没有钱买。偶工作刚三年，根本没有钱买房子，我们这里房价2500/平左右，我收入2500/月。如果学校能够让我一直这样租房子，挺好的。我要求不高有个窝就行了，睡觉嘛，闭眼就睡了！只是以后结婚就麻烦了，我不想老公家父母出钱哈，我倒希望他能自己挣钱或者我能挣钱，偶只有2W存款啊，怎么办呢，偶也不希望它缩水啊！
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　　答复：
　　不用为这个问题焦虑！
　　就是按照你说的买套房子20多万，首付也就6万左右，对比你们的收入应该是个很轻松的事情了，我敢断定你的收入在你们那里属于中高收入，且你才刚刚开始工作，可见你是多么优秀，相信自己。
作者:jiemi2010 回复时间:2008-08-22 11:00:07.0 做记号
　　作者：刍耳　回复日期：2008-8-21　10:59:19　
　　　　问题1：所谓中国城市化在开始，农村人口涌向城市，小城市人口涌向大城市，就算城市房价不断上涨可以理解，那为何全国各地的不管人均收入多少的城镇都毫无例外的上涨呢？
　　　　问题2：人民币升值，中国出口受限，大批外贸型企业倒闭。中国的经济发展需要靠强大的内需拉动。大批外贸型企业为了求得发展必须将目光转向国内，但，房价持续上涨，人民买房的压力越来越大，那么人民的实际生活消费能力就越来越低（眼见为实，大部分七八十年代成长的工人阶级并不能为他们八零后的儿女提供太多的钱买房子，而这些真正的房奴的生活是比较掐的），这样内需将更加难以拉动，那么国家将如何应对发展这个必然要求呢？
　　　　问题3：房价上涨过快，快过通胀和银行存款，老百姓显而易见的得到结论，早买房比晚买房好。而电器产品如手机、电脑等，过了一段时间，一律降价，只有新品种才能保持一段时间高价格，而且，同样的价格，时间越晚，买到的产品越高级，科技含量越高。科技是生产力发展的根本，越晚买越合算，这样才能跟早买早享受的优势持平。而房地产这个科技含量极低的行业，早买早享受且更实惠，这样合理吗？假如合理，且房价永远不断高水平的上涨，那么国家是想让所有要买房子的人都立刻全部去买现存的所有吗？
　　　　问题4：所谓城市的土地总会越来越稀少。中国人口众多，国家的根本是保证耕地面积，在这个前提下开发土地。当将来科技不断发展，中国进入老年化社会，城市开发越来越快，更多的城市发展起来使得人们不再涌向中心城市，那么房子应该越来越多，原来盖十层楼的旧楼最终拆了盖三十四十层，中国人越来越多祖辈留下的房产，大城市越来越多，那么房子跟土地的关系必然会越来越“和谐”？
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　　答复一：
　　如果你指的是房价，那就是因为比价效应，导致投资和投机推动！
　　
　　答复二：　　
　　你关心的这个问题我想也是国家领导层关心的问题，解决中国经济的对外依赖的最根本办法就是提高内需，但是解决内需一定首先要解决大家敢花钱、甚至象美国敢负债花钱的问题，那就要首先解决中国人民的保障问题（医保、社保等）、教育问题、居住问题。当把这些影响人们主要开支预期的问题解决了，消费自然释放出来了！
　　
　　答复三：
　　任何东西在合理的价格买入都算是个合理的交易，但是任何东西在其短期快速涨价后还追涨一般性价比就值得怀疑了！
　　
　　答复四：
　　不能完全按照土地稀缺性来衡量房价走势，都是相对的，美国国土面积和我们差不多，人口是我们的1/6，难道其房价也是我们的1/6？
　　而日本国土面积是我们的1/30，人口是我们的1/10，那么其房价应该是我们的三倍？没有看出这种必然的关系。前面说过土地稀缺只是开发商制造出来用于营销大众的说辞而已！

作者:jiemi2010 回复时间:2008-08-22 23:47:57.0 做记号
　　公告：
　　
　　为了满足后来人士阅读方便，也为了系统梳理前面的问题和观点，如果哪位愿意可以帮忙整理一下前面的所有问题和回复，把重合的问题和回复合并，分类整理后发上来！愿意整理的可以说一声，谢了！
作者:jiemi2010 回复时间:2008-08-24 00:17:42.0 做记号
　　公告：
　　
　　非常感谢“王道正解”和“妻贤夫祸少”，很少发现你们提问问题，但是你们这般热心让我感动，让我们一起向两位致敬！同时也坚定我把这个帖子继续下去，我们共同探讨，打造成为天涯一片新天地！

作者:jiemi2010 回复时间:2008-08-24 00:46:15.0 做记号
　　作者：房价暴跌八成　回复日期：2008-8-23　17:00:54　
　　
　　中国房价什么时候能象03年前江总朱总领导时一样没有泡沫价格合理？
　　楼主谁能回答下这个问题吗？谢谢
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　　答复：
　　泡沫一直是伴随经济高速增长的左右，从来没有看到经济低迷时的资产价格泡沫！
　　03年之前中国经济正处在97亚洲经济危机后的调整和恢复期！
　　
作者:jiemi2010 回复时间:2008-08-26 14:37:02.0 做记号
　　答复楼上“王道正解” ：
　　
　　我们现在的很多所谓的学者提的“市场的留给市场，国家的留给国家”就是学习新加坡、香港模式，但是中国人口众多，正处在城市化过程中，所以都学不好，最明显的就是这样的模式即使满足了两端，但处于社会中间阶层的、占社会大多数的、社会消费和稳定最关键的群体怎么办？所以现在部分满足被市场化完全摔在购买力之外的低收入阶层也是暂缓社会矛盾的权宜之计，所以我们的房改任重道远！
　　
　　据联合国统计发现，中国的基尼系数已超过正常指标范围，即贫富差别已进入不合理的状态。基尼系数是一套预警机制，0.4是它的警戒水位，超过0.4这个国家就会陷入一个恶性循环的怪圈中。中国的基尼系数在1994年就超过了警戒线，2005年达到了0。463。在发达国家，贫富差别一般在5至6倍之间。

作者:jiemi2010 回复时间:2008-08-26 15:20:04.0 做记号
　　继续上面：
　　
　　治理建筑行业其实是一个侧面，根本的是我们的行政改革，改变的更受监督、有激励、担压力、责任对等的管理体系很多问题就解决了！
　　
　　前面提到个人认为中国的行政体制改革是中国经济未来再次腾飞的关键，是我们走向产业升级、能源节约型新经济的重要保证！
　　
作者:jiemi2010 回复时间:2008-08-27 14:45:47.0 做记号
　　答复楼上：
　　
　　没提得起精神看这本书，但是听的耳朵都磨起茧子来了。王朝时代能操纵一国政治经济的只有皇帝和皇室，除此之外还未看到特例。当然故事要吸引人就要演绎才有人看。
　　
　　金本位必须建立在单极世界，即有某个国家有绝对的地位和公信力来让全世界认可你的货币能任何时候可以兑换固定比率的黄金，但这样的时代正在过去，世界在向多极化发展，其次世界要有足够的黄金储备，不知道现有黄金是否可以匹配全球经济体量。
　　
　　黄金退出货币体系后，就单纯的回归到其商品的本质，如此由于其供给的稳定性，所以一般作为保值商品来对冲货币的贬值，当货币贬值，以该货币计价的黄金就升值（贵了），反之就贬值！现在国际通用结算货币是美元，所以美金的强弱直接相反的反映黄金的贵贱！
　　美元的反转还待时日，要等待美国经济进入加息周期，而美国进入加息周期一定是等待美国经济通货膨胀高企到不能容忍而经济走势相对平稳后。现在还没到时候。所以美元长期来看要走强，但现在还未到时候。
　　
　　当全球经济体普遍放慢后，能源和资源消耗自动降下来，如此通胀才最终能下来。

作者:jiemi2010 回复时间:2008-08-27 17:23:43.0 做记号
　　学习一下日本当年的疯狂：
　　http://www.china-cbn.com/s/n/000005/20071113/000000082588.shtml

共26页第一页 8 91011 12 13 14 15 16 17 下一页

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作者：jiemi2010

首发：2008-07-17 14:39:00

更新：2010-08-20 12:21:12

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